DUDAS HIPOTECARIO: Responsabilidad tecer propietario.

[JACOBO]

Recientemente me ha surgido una duda en un procedimiento de Ejecución hipotecaria de muy complicada tramitación (fallecimiento de uno de los demandados, entrega indebida de cierta cantidad y otros problemas que no vale la pena reseñar)
El supuesto es el siguiente: el tercer propietario o poseedor consigna la totalidad de la cantidad fijada en la escritura de constitución de hipoteca como límite hipotecario por principal, intereses y costas para liberar el bien, tal y como le permite el artículo 662.3 de la LEC.
A continuación, y tras tasar las costas y los intereses, resulta que el primero de los conceptos no supera el límite hipotecario fijado en la escritura. Es más, es inferior en más de 1000 euros.
Ante esa situación, el tercer propietario registral, solicita que se le devuelva esa cantidad al no haber superado el límite hipotecario.
A ello se opone la parte actora alegando que no se ha cubierto toda la deuda, por lo que no procede la devolución.
Yo tengo claro que esta argumentación de la actora no es válida porque el tercer propietario únicamente responde hasta el límite de la responsabilidad hipotecaria. Y si las cantidades definitivas son inferiores, no debe responder personalmente (esta es la clave) frente al actor.
Ahora bien, lo que no tengo claro es el DESTINO que debe darse a esa exceso de consignación o sobrante. Y concretamente, si hay que devolver esa suma siempre y en todo caso al tercer propietario o si resultaría de aplicación en este caso el artículo 672 y 692 de la LEC, cuando dispone que la cantidad obtenida en subasta se aplicará al pago de los créditos inscritos con posterioridad al gravamen ejecutado.
Ciertamente la LEC habla en este artículo de la cantidad obtenida por el remate de la finca hipotecada. Pero no aclara si esa misma forma de proceder es aplicable con las cantidades obtenidas por el pago liberatorio del tercer titular.
Personalmente me inclino a pensar que sí, porque la consecuencia del pago por el tercero es el de liberar el bien y cancelar todas las anotaciones posteriores, por lo que los acreedores posteriores se quedarían sin percibir ninguna cantidad en caso de devolver el sobrante al tercer titular. Pero no encuentro base legal para ello con la LEC en la mano.
¿A algún lector del foro se le ha planteado un supuesto parecido? Muchas gracias.
(Y por cierto, ¿cómo funciona el 692 de la LEC? ¿El Juzgado ha de comunicar de oficio a los acreedores posteriores que hay un sobrante o deben ser los interesados los que lo soliciten?)

[Invitado]

Entiendo el razonamiento que haces y la intención de ofrecer a los acreedores posteriores algo con que satisfacer en parte su crédito, pero me parece que no son aplicables los arts. que citas. La cantidad obtenida en una subasta, con pujas que se van aumentando, puede ser muy superior al valor de la deuda y lo lógico es entregar ese sobrante a los acreedores posteriores cuyos embargos van a desaparecer. Pero la posibilidad que se concede al tercer poseedor es la de liberar el bien pagando "lo que se deba por principal, intereses y costas" y únicamente eso, dentro de los limites de la responsabilidad hipotecaria, de modo que si consignó inicialmente más porque algunas de las partidas no estaban liquidadas y finalmente una de ellas no alcanza ese límite, creo que debe devolvérsele el sobrante.
En cuanto al funcionamiento del 692, yo siempre he oficiado a los acreedores posteriores (a todos) comunicándoles la existencia de un sobrante para que insten lo que les convenga.

[Invitator]

El sobrante se tiene que devolver al tercer poseedor. Éste sólo responde por los conceptos que se señalan en el art. 689.1 LEC, hasta el límite o tope máximo de las cantidades garantizadas en la inscripción de hipoteca (principio de especialidad, art. 12 LH). No se puede pretender luego el destino de un posible sobrante por cantidades debidas (por ejemplo, el exceso de los intereses remuneratorios sobre el límite garantizado) al ejecutante, ya que el tercero no está obligado personalmente en la deuda (a no ser, claro está, que en su adquisición se hubiere subrogado en la obligación personal garantizada con la hipoteca), ni mucho menos a los acreedores posteriores (por el mismo motivo). El art. 692 LEC es sólo de aplicación cuando se haya subastado el bien hipotecado ("el precio del remate..."). En cuanto a la comunicación a los acreedores posteriores de la existencia de un sobrante, en la ejecución hipotecaria es de aplicación el art. 659 ("El registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el Registro"), con lo cual, en la práctica, siempre piden la retención del sobrante. Éste, en principio, quedará depositado a disposición de tales acreedores posteriores (art. 692), y si bien el registrador, al cancelar su anotación, les vuelve a comunicar la existencia de tal sobrante, no está de más que el propio juzgado lo ponga en su conocimiento.

Espero haber ayudado en algo.

[JACOBO]

Desde luego, las dos constestaciones recibidas me han sido de gran ayuda. Muchas gracias a los dos participantes por la información facilitada.
Los argumentos expuestos me han convencido, de manera que propondré al Juez que devuelva el sobrante al tercer poseedor. Se trata de cuestiones que no te planteas hasta que te las encuentras en un proceso concreto, por mucho que conozcas la Ley. Y por ello es de gran ayuda conocer la opinión de otros compañeros.
Un saludo.