SEGUNDA HIPOTECA

[perplejo]

Tengo una ejecución hipotecaria en la que en una misma escritura se constituyeron dos hipotecas que responden de dos préstamos por diferentes cantidades. Se fija para ambas el mismo valor de tasación. Es el mismo Banco y los mismos deudores. Me piden que acumule (en la propia demanda de ejecución) las dos ejecuciones y proceda a la subasta de la finca para cubrir los dos préstamos. Me chirría un poco, lo he estado buscando, pero los supuestos que encuentro de segunda hipoteca son sucesivos (como sustitutivos de ampliación de hipoteca). Ha entrado hoy y lo tengo pendiente de admisión, ¿Alguien sabe algo del tema? ¿Tendría alguan especialidad? ¿No debería ejecutarse primero una y luego otra? ¿En éste caso debería especificarse el rango?Gracias sesudos foreros.

[Invitado]

Yo creo que deben ser necesariamente sucesivas.

Si son dos hipotecas, al inscribirlas el RP a cada una le habrá dado una inscripción correlativa. Ahí tienes el rango.

Si piden la ejecución sólo de la segunda. La anterior quedará subsistente.

La acumulación de ejecuciones (art. 555.4 LEC), cabría cuando hubieran puesto dos demandas, una por cada hipoteca, y luego pedir la acumulación de ejecuciones.

La verdad que es raro el supuesto. Es lo que se me ocurre.
SSaludoJJ's

[Invitado]

No se si han de ser necesariamente sucesivas, el hecho es que las dos constan en la misma escritura y están inscritas en el RP. Me piden la acumulación y ejecución conjunta ???¿¿¿ Pero si un notario ha autorizado la escritura y parece que el Registrador la ha calificado debe ser posible que se ejecuten ¿Simultaneamente? Es que no me cabe en la cabeza que quieran ejecutar dos hipotecas a la vez. Tampoco sé cómo articular el despacho de ejecución...ni si es posible denegar lo que piden o en base a que criterios solicitar al ejecutante que subsane o articule la ejecución de otra forma.En todo caso cuando dé con la solución ya os contaré. Gracias.

[Carlos Valiña]

Llevo ocho años lejos de los hipotecarios. Con esta cautela mi impresion es la siguiente.

No veo obstaculo alguno para ejecutar las dos hipotecas en el mismo procedimiento, solo que yo no lo catalogaria como acumulacion de demandas ni nada por el estilo.

Supongamos que pongo un pleito civil en reclamacion de dos prestamos mercantiles que tengo contra un deudor. No hay problema alguno en llevarlo a efecto.

Pues por la misma razon no veo problema alguno si los prestamos en vez de ser ordinarios estan garantizados con hipoteca. Al fin y al cabo la esencia de la cuestion es un prestamo impagado y una hipoteca que se ejecuta para hacer valer esa garantia real y cobrar lo prestado y sus intereses.

Ciertamente la cuestion seria diferente, si entre una y otra hipoteca se hubiera colado en el registro alguna otra carga, o si las posiciones acreedora o deudora no fueran las mismas en ambas hipotecas, pero siendo entre las mismas partes, y sin que entre las mismas se haya colado ningun tercero que pudiera verse afectado porque la hipoteca posterior a su anotacion, se adelantara no veo problema, e incluso con un tercero que hubiera registrado su derecho entre ambas hipotecas, nada impediria ejecutar el bien, pagar la primera hipoteca, reservar del resto lo correspondiente a la segunda carga y el sobrante entregarlo al acreedor en pago de la tercera carga que seria la segunda hipoteca.

El principio de economia procesal lleva a identica solucion siendo absurdo generar dos pleitos y dos costas que habran de recaer sobre el precio de la venta, cuando puede hacerse en una, y el actor renuncia a la posibilidad de plantear dos pleitos.

Por otra parte, nadie va a recurrir la resolucion acordando ejecutar ambas porque interesa a todos los litigantes, de manera que yo procedia.

Saludos.

[Invitado]

Es el ejecutante (uno de los "cuatro grandes", bancos me refiero, no es la Caja mindundi de Boyuyos de Abajo) el que habla de acumulación. Es más, habla de de hipotecas acumuladas...No hay ninguna inscripción intermedia porque se constituyen en a misma escritura
Se me plantean muchas dudas sobre el despacho de ejecución, si el Registrador hará dos notas marginales respecto de la certificación de cargas, la superposición o no de límites de cobertura hipotecaria, sobre todo si el deudor desea liberar el bien (693.3 LEC) pero por ejemplo paga la deuda correspondiente a una hipoteca...o deberia pagar las dos a la vez...¿Porqué lo han hecho así y no le concedió directamente una cantidad más elevada en una sola hiipoteca? ¿Qué gana el Banco?¿Porqué no ejecuta sólo una y directamente se queda con la finca?....

[PipelineR]

1)Banco constituye 2 hipotecas; 2- Mismo acreedor mismos deudores mismo título, inscripciones sucesivas; 3-si banco ejecuta las dos es porque no le pagaron ninguna; 4-lo que para es que las partes quisieron que la finca A valorada en 100000 respondiera del préstamo de 70000 y la finca B valorada en 300000 respondiera de 100000 y entonces lo que hay es 2 hipotecas por más que consten en 1 título salvo que se establezca que el impago de una genera el vencimiento de ambas. Son muchas combinaciones.

[Invitado]

Las dos hipotecas son sobre la misma finca. Se me planteó la posibilidad de que la segunda hipoteca se hubiera hecho simultáneamente para pedir un crédito con distinto destino de la primera, pero veo en la escritura que la finalidad de la segunda hipoteca es completar la financiación necesaria para la adquisición de la vivienda. Supongo que tendré que despachar ejecución, pero me gustaría tener antes más información. Gracias a todos.

[PipelineR]

Pues, descartando que sea una hipoteca sobre dos fincas como podría ser una sobre la vivienda y otra sobre la plaza de aparcamiento, me suena más bien a que opera como cuando hay un préstamo con garantía hipotecaria y un par de meses después hacen una escritura de ampliación de hipoteca con lo que habrán dos inscripciones en el registro. Es un poco lioso pero se puede salir de dudas mirando el certificado del saldo deudor intervenido por notario que habrán aportado.

[QUILLS]

Las dos hipotecas son sobre la misma finca. Se me planteó la posibilidad de que la segunda hipoteca se hubiera hecho simultáneamente para pedir un crédito con distinto destino de la primera, pero veo en la escritura que la finalidad de la segunda hipoteca es completar la financiación necesaria para la adquisición de la vivienda. Supongo que tendré que despachar ejecución, pero me gustaría tener antes más información. Gracias a todos.

Tal como planteas el asunto algo falla. Me explico. Si hay dos contratos de hipoteca, NECESARIAMENTE ha de haber dos inscripciones en el Registro de la Propiedad. Si no es así alguien se ha equivocado, el Notario o el Registro.
Cosa distinta es que haya dos préstamos (o créditos) que estuvieran garantizados con un solo contrato de hipoteca. En ese caso sí es posible que se pretenda por el acreedor la ejecución de ambos contratos garantizados con la misma Hipoteca.

Y lo que sospecho o intuyo que quieres decir es que la misma finca garantiza hipotecariamente dos préstamos.

El quid de la cuestión reside en saber cuántos "guarismos" de inscripción hipotecaria te dice el Registro que hay. Si sólo hay uno, hay una hipoteca, si dos, dos hipotecas...y así sucesivamente. No se pueden inscribir dos hipotecas con el mismo número de inscripción (principio de determinación hipotecaria y rango), ni siquiera cuando recaigan sobre la misma finca. En definitiva, has de estar a la calificación que hace el Registro y en la que te informa que tal escritura ha causado la inscripción 3ª, 4ª o 5ª.

Por si te sirve de algo, los Bancos también se equivocan. Hace bien poco denegué una ejecución hipotecaria porque la escritura de hipoteca ¡¡NO ESTABA INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD!! (Naturaleza constitutiva de la hipoteca como contrato real).

Saludos.

[PipelineR]

Yo vi una en la que el banco presentaba 2 títulos: uno de constitución de préstamo con garantía hipotecaria y un segundo de ampliación contratando con el promotor, el promotor vende y en la venta se compromete a pagar el segundo subrogandose el paisano que compra en el primero. Cada una generó una inscripción distinta y así salía en la certificación de cargas. El banco ejecutó la 1 y celebrada subasta y adjudicada al postor se hizo providencia hacia el banco para verificar la subsistencia de la 2 y dijo que ya estaba cancelada (supongo que porque el promotor pago). En el caso que dices lo que parece que es distinto es que constan dos hipotecas sobre un bien en una misma escritura lo que no obsta a su tramitación siempre que en la certificación de cargas salgan dos inscripciones. Eso y mirar la cuantía que pidan y el certificado de saldo deudor, por lo que cuando llegue a subasta y hagas el auto de adjudicación y cancelación tendrás que cancelar dos inscripciones en vez de una.

[QUILLS]

Yo vi una en la que el banco presentaba 2 títulos: uno de constitución de préstamo con garantía hipotecaria y un segundo de ampliación contratando con el promotor, el promotor vende y en la venta se compromete a pagar el segundo subrogandose el paisano que compra en el primero. Cada una generó una inscripción distinta y así salía en la certificación de cargas. El banco ejecutó la 1 y celebrada subasta y adjudicada al postor se hizo providencia hacia el banco para verificar la subsistencia de la 2 y dijo que ya estaba cancelada (supongo que porque el promotor pago). En el caso que dices lo que parece que es distinto es que constan dos hipotecas sobre un bien en una misma escritura lo que no obsta a su tramitación siempre que en la certificación de cargas salgan dos inscripciones. Eso y mirar la cuantía que pidan y el certificado de saldo deudor, por lo que cuando llegue a subasta y hagas el auto de adjudicación y cancelación tendrás que cancelar dos inscripciones en vez de una.

En términos de estricto debate cordial, no estoy de acuerdo con la última frase del texto que antecede. En un proceso hipotecario sólo se ejecuta una hipoteca, de forma que la inscripción que se ha de cancelar es la que estés ejecutando y las inscripciones y anotaciones posteriores a la misma (principio de prioridad registral), pero en ningún caso puedes ejecutar en el mismo procedimiento más de una hipoteca.

Saludos navideños.

[Invitado]

Son dos préstamos hipotecarios y dos hipotecas, en la escritura lo dice claramente. Se pide una hipoteca por unos 170000 y otra por unos 30000 para completar la financiación de la casa.
Tengo unos dias de margen porque no aportó la tasa, así que cualquier sugerencia será bienvenida.
Como no me aportan nada del Registro no puedo decir nada de las inscripciones, supongo que tendré que esperar a la certificación de cargas, pero claro una vez admitida la demanda. SSª Ilma dice que no ve motivo para inadmitir la demanda ni ningún problema en su tramitación, pero como SSª a secas se va a tragar los marrones que puedan surgir en la subasta me gustaría verlo más claro.
Me interesaría articular jurídicamente una causa de solicitud de aclaración de la demanda o que fundamentara el requerimiento al ejecutante para que aportara la situación registral antes del despacho de ejecución.
En cuanto al motivo de ésta segunda hipoteca, parece ser que en el caso de que la hipoteca supere el 80% del valor de tasación el banco está obligado a hacer una aportación al Banco de España, por lo que, en éste caso se está eludiendo dicha obligación.
salu2.

[PipelineR]

En un proceso hipotecario sólo se ejecuta una hipoteca, de forma que la inscripción que se ha de cancelar es la que estés ejecutando y las inscripciones y anotaciones posteriores a la misma (principio de prioridad registral), pero en ningún caso puedes ejecutar en el mismo procedimiento más de una hipoteca.

Pues no le veo entonces posible salida salvo que presenten, contra economía procesal, dos hipotecarios en base a la misma escritura. Pero si el juez dice que si que se puede y lo va a admitir, no se que alternativas le quedan.

[QUILLS]

Son dos préstamos hipotecarios y dos hipotecas, en la escritura lo dice claramente. Se pide una hipoteca por unos 170000 y otra por unos 30000 para completar la financiación de la casa.
Tengo unos dias de margen porque no aportó la tasa, así que cualquier sugerencia será bienvenida.
Como no me aportan nada del Registro no puedo decir nada de las inscripciones, supongo que tendré que esperar a la certificación de cargas, pero claro una vez admitida la demanda. SSª Ilma dice que no ve motivo para inadmitir la demanda ni ningún problema en su tramitación, pero como SSª a secas se va a tragar los marrones que puedan surgir en la subasta me gustaría verlo más claro.
Me interesaría articular jurídicamente una causa de solicitud de aclaración de la demanda o que fundamentara el requerimiento al ejecutante para que aportara la situación registral antes del despacho de ejecución.
En cuanto al motivo de ésta segunda hipoteca, parece ser que en el caso de que la hipoteca supere el 80% del valor de tasación el banco está obligado a hacer una aportación al Banco de España, por lo que, en éste caso se está eludiendo dicha obligación.
salu2.

Para saber la inscripción de cada una de las hipotecas (el número de inscripción que le corresponde) no tienes que esperar a la certificación de cargas, ya que la escritura ha de llevar "estampado", al final de la misma, la calificación del Registrador yes ahí donde te dice qué número de inscripción le corresponde en el Registro. Si la escritura que te han presentado no lleva ese "estampado" entonces es que no está inscrita... y si no está inscrita no es un derecho real. Por favor, comprueba y dino qué dice la escritura al final, si aparece ese "cajetín estampillado" del Registro de la Propiedad correspondiente. El Registrador suele decir "calificado el anterior instrumento, en cuya virtud practico inscripción del derecho de hipoteca afavor de... y que ha causado la inscripción 4ª o 5ª o la que sea. Si sólo aparece un número de inscripción para todo el documento, lo que realmente hay es una sola hipoteca. Cuéntanos.

Saludos navideños.

[fernández soriano]

Pido aclaración.Dices tener una ejecución y te piden la acumulación de las dos ejecuciones. No me cuadra, si existe una demanda pidiendo la ejecución de dos prestamos hipotecarios incorporados en una sola escritura de hipoteca, no se tiene que acumular nada, sino despachar ejecución por la totalidad de la deuda hipotecaria, sumando ambos prestamos.
Si, por contra, tienes dos demandas, si se puede plantear la acumulación.
Mira el art. 685.2.segundo párrafo, de la LEC, por su cupiese pedir a la parte ejecutante,con carácter previo al despacho de ejecución, aportación de la certificación del Registro al objeto de constatar si dicha escritura ha causado una o dos inscripciones registrales.

Saludos.

[PipelineR]

Rebuscando por ahí está STS parece admitir 2 hipotecas en 1 escritura, es más en 2 fincas pertenecientes a 2 personas distintas y cancelables en 1 único procedimiento y por separado: http://www.derechoinmobiliario.es/sente ... xto14.html

[Invitado]

potenciaYo he tenido procedimientos en que se constituían 2 hipotecas sobre dos fincas respondiendo sobre dos préstamos distintos, con distintos deudores y respondiendo cada finca del impago de ambos préstamos, y no he tenido problemas. Se ejecutan las dos hipotecas y ya está. El problema que se me plantea ahora es que son dos hipotecas constituidas simultaneamente sobre la misma finca y piden que se ejecuten acumuladas.
Normalmente la segunda hipoteca se constituye con posterioridad a la primera normalmente por motivos tributarios ( la ampliación de capital en una hipoteca tributa el 1% sobre el total del préstamo, en cambio la segunda hipoteca tributa el 1% pero sólo sobre el capital objeto de préstamo hipotecario garantizado con la segunda hipoteca, aunque conlleva más gastos notariales y registrales),pero en éste caso se han constituido simultáneamente.
Muchas gracias por tdos los comentarios.
Salu2 potencia2

[Invitado]

Vaya, el saludo potenciado era tan potente que ha saltado arriba.

[Invitado]

Para Fernandez Soriano: Se trata de un procedimiento de ejecución hipotecaria y me presentan una escritura notarial. En ésta escritura se constituyen simultáneamente dos hipotecas sobre la misma finca y sí, piden que se acumulen las dos hipotecas (el ejecutante, como decía antes habla de ejecuciones hipotecarias acumuladas). Es un solo procedimiento, un sola demanda, pero hay dos hipotecas y pide que se ejecuten acumuladamente. ¿Chirría verdad?
Salu2

[Invitado]

Para Fernandez Soriano otra vez: Gracias por la sugerencia del 685.2, buscaba algo así. Lástima no haber aprovechado la ocasión y requerirlo conjuntamente con el 696, así no hubiera quedado tan forzado porque realmente si aportan el título inscrito.
Gracias de nuevo a todos

[Maricarmen]

Porque no llamas al Registrador y lo comentais?
Creo que debes tener una relacion fluida con el registrador de tu poblacion, que se abre con casos como este.
Es motivo suficiente para llamarlo y comentarlo, es un caso raro, y no conlleva que le llamas por desconocimiento.
Esa conversacion seguro que aclara tus dudas y te servirá para tener las puertas abiertas para nuevo contacto en casos en que dudes.
El Registrador muchas veces está suspirando por tener contacto con el juzgado para solventar en una conversacion interpretaciones dudosas o fijar criterios de actuacion y una consulta así puede abrir una via de contacto satisfactoria para ambas partes.
OJO no hables con el oficial aunque sepa latin, habla con el Registrador directamente.