subasta desierta ejectante por todos los conceptos

[SUBASTANDO]

tuve una subasta donde no vino nadie, fue desierta ,
no es un hipotecario, es un chalet muy bien valorado , con dos hipotecas, y un embargo anterior (delmismo ejecutante) y se subasta por otro embargo posterior. No pidió minoracion del art. 657, asi que resté las hipotecas, el embargo anterior y sale a subasta por 190.000 euros.
Pide el ejecutante quedarse el bien por todos los conceptos con cesion a un tercero.
el art. 670-71 dice que el ejte puede quedarse por el 50%de valor de tasacion o por lo que se le deba por todos los conceptos.
SI la deuda es 24000 euros de principal y 7000 euros en costas e intereses provisionales,
¿le pido que prsente minuta y liquidacion de intereses, y despues, ha de pagar el resto el ejecutante hasta llegar al 50 % de la tasacion. ? Si la tasacion de costas y liquidacion de intereses es en total 10000 euros, por ej. + los 24000 de principal, se quedaria el ejecutante con el bien por 34000 euros.????


ALGUIEN ME PODRIA RECOMENDAR ALGUN LIBRO O DOCUMENTOS donde expliquen el tema de las subastas , autos de aprobacion de remate y de adjudicacion.

[Alfonso]

Si se lo queda por todos los conceptos se lo queda por todos. Yo en este caso ni pido propuesta de liquidación de intereses ni taso costas. Todos los conceptos incluye principal, intereses y costas.

[JUAN RODRIGUEZ]

O sea, principal más intereses y costas PROVISIONALES.

[Invitado]

Si se lo queda por todos los conceptos que reclama(principal+intereses+costas) deberá entenderse saldada totalemente la deuda y luego ya no podrá pedir tasación de costas ni presentar propuesta de liquidación de intereses, pues las costas y los intereses que se le debian ya estarán satisfechos.

[otro invitado]

Entiendo que si pide la adjudicación por todos los conceptos, deben tasarse las cosas y liquidar los intereses para constatar a cuánto asciende la deuda, pues de otra manera es imposible determinar su importe; una vez se aprueban tales conceptos, se le concede un plazo al ejecutante para que pueda hacer la cesión a que se refiere el art. 647.3 de la LEC.

[MOISES]

El art. 671 permite al ejecutante la adjudicación por dos opciones. Si ejercita la segunda "por la cantidad que se le deba por todos los conceptos", entiendo que hay que hay que tasar costas y pedir propuesta de liquidación de intereses. No se puede adjudicar una finca por cantidades presupuestas para intereses y costas sino por cantidades definitivas. Ese tstimonio y mandamiento final para el Registro debe pasar por la liquidación de ITPAJD y este no puede basarse en cantidades no definitivas. Hay que tener en cuenta que cuando se llega a la adjudicación, esas costas e intereses en el 90% de los casos superan las presupuestadas y estariamos beneficiando a la parte ejecutante respecto de la cuantía del impuesto a pagar en detrimento de la Administración.
Para quienes piensen que cuando se constituye una hipoteca si se paga el impuesto además de por el principal de prestamo, en base a cantidades prespuestadas de intereses y costas les diría que se trata de un hecho imponible distinto.
Tasadas las costas, y firmes costas e intereses se adjudica por las mismas además del principal y se acabó el procedimiento.

[M.Angel]

Pues a mí lo que me ha pasado es que el ejecutante en la demanda dice expresamente que "la cantidad reclamada por todos los conceptos es x". Pide la adjudicación por una cantidad superior, sin explicarme de donde sale la cantidad, y le digo que no, que él la determinó ya en la demanda, y que se le adjudica por esa cantidad, o que me diga cómo ha calculado la otra. No ha pedido intereses ni costas. Estoy a la espera de la contestación.

[luis]

yo también exijo TC y liquidación de intereses a fin de poder determinar la cuantía de la trasmisión.

Luis

[JUAN RODRIGUEZ]

Al hilo del caso practico, ¿ qué haceis si la parte actora interviene en la puja, siendo la suya su mejor postura, pero no alcanzando esta el a 50 % ni cubriendo las cantidades reclamadas, habiéndose dado traslado asímismo al ejecutado para que presente postor que mejore hasta el 70% sin que lo haya hecho ? ¿ Pasais al Juez para que decida si adjudica o no? Gracias.

[moises]

Al hilo del caso practico, ¿ qué haceis si la parte actora interviene en la puja, siendo la suya su mejor postura, pero no alcanzando esta el a 50 % ni cubriendo las cantidades reclamadas, habiéndose dado traslado asímismo al ejecutado para que presente postor que mejore hasta el 70% sin que lo haya hecho ? ¿ Pasais al Juez para que decida si adjudica o no? Gracias.

Es caso de laboratorio también. Con la Ley en la mano el ejecutante no debía haber ofrecido esa postura 670.4 segundo párrafo. Al no mejorar el deudor en diez dias, la opción que la ley concede al ejecutante era otra.
Quizás la solución es la del tercer párrafo, efectivamente que el juez decida. Si deniega al art. 6717Q

[moises]

Examinando el caso más detenidamente si os dais cuenta en el art. 670.4, párrafo segundo, se concede al ejecutante la misma posibilidad de adjudicarse el bien "por lo que se le deba por todos los conceptos siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura", con lo cual para saber si es superior a la mejor postura habrá que tasar costas y liquidar intereses, no siendo suficiente la presupuestada.

[SOY LA QUE SACÓ EL TEMA]

GRACIAS A TODOS,
Y en concreto pregunto a Moises, cito:"Examinando el caso más detenidamente si os dais cuenta en el art. 670.4, párrafo segundo, se concede al ejecutante la misma posibilidad de adjudicarse el bien "por lo que se le deba por todos los conceptos siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura", "
en el caso de subasta desierta, si le deben diez mil euros, se le puede adjudicar un inmueble valorado en trescientos mil, ... pero, el ejecutante no abona nada, se queda con el bien asi sin más. ?No tiene que pagar nada , superar un minimo de la tasacion o algo?
Puede no dictarse la adjudicacion o el remate si no supera algun ¿porcentaje?

[JUAN RODRIGUEZ]

Entiendo que la parte actora debe abonar como mínimo el 50 por ciento de la tasación. Si lo que se le debe, una vez practicada la liquidacion de intereses y tasación de costas es inferior a dicho 50 % debe ingresar la diferencia y ser puesta a disposición del ejecutado como sobrante en su caso, a no ser que existan cargas posteriores. Salvo mejor criterio. Saludos.

[CONQUENSE]

He visto el tema y me viene muy bien pues el otro día tuve una subasta en la que el único que compareció fue el ejecutante. Este hizo una postura y yo le dije que no podía participar en la subasta al no haber más postores. La verdad es que no lo entendía porque decía que era la primera vez que le había pasado, que en otros juzgados se la admitían y que le daban traslado al deudor para que mejorara. Vaya tela, pues en esos juzgados están incumpliendo del art. 647.2, aplicable a los bs inmuebles tb.
Como no le dejaba, dijo que hacía la postura en concepto de adjudicación, pero no llegaba al 50% y entonces le dije que sólo cabe adjudicarse por el 50% o por la cantidad que se le deba por TODOS LOS CONCEPTOS.
Al final le di el plazo del art. 671 y le dije que me dijera lo que quisiera por escrito y ya decidiríamos.
Yo entiendo que si dice que se adjudica el bien por una cantidad, debe de decir que dicha cantidad comprende todos los conceptos y por lo tanto la deuda va a quedar liquidada, el crédito saldado.
Lo demás nos da igual, me refiero a hacienda, que se apañen como pueda, porque lo importante es decirle al registrador que no ha existido sobrante y que el valor de lo vendido ha sido igual al importe total del crédito del actor. Hacienda puede tener unas tablas propias para liquidar el impuesto.

[JUAN RODRIGUEZ]

La pregunta vara conquense o quien pueda contestame. ¿ Que haces si el valor de POR TODOS LOS CONCEPTOS es inferir al 50% de la tasación ? Gracias.

[Invitator]

El art. 671 LEC contempla dos supuestos: 1º) Si se la adjudica por el 50 % se liquida la deuda, es decir: a) si el valor del porcentaje es superior a lo que se le debe, el ejecutante deberá abonar el resto y a se le dará el destino previsto en el art. 672 LEC; b) si es inferior a lo que se le debe, prosigue la ejecución por lo que resta. 2º) Si se la adjudica por todos los conceptos (lo debe manifestar así expresamente) la deuda se tiene por saldada y punto. Pero entiendo que en ambos casos deben liquidarse costas e intereses.

[Invitado]

¿ Que haceis si comparece en la puja la actora habiendo otro postor, siendo su postura la mejor, pero inferior al 50% y no diciendo nada más ?

[Invitator]

No me he encontrado con un caso igual, pero leyendo la LEC me sale esto en el art. 670.4: "Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el tribunal, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Cuando el tribunal deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente".

Yo lo que haría en la misma acta de subasta es lo siguiente: "Y siendo la mejor postura ofrecida por el Sr./a... inferior al 70 % del valor por el que el bien ha salido a subasta, se concede al ejecutado un plazo de diez días para que pueda presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para cubrir (principal, costas e intereses...), o algo parecido. Se libra una cédula con un extracto de lo acordado y se notifica al ejecutado.

[Invitado]

El traslado al ejecutado ya se ha hecho y no ha contestado ni presentado mejor postor. ¿ Que se hace, se pasa al Juez para que resuelva si adjudica o no teniendo en cuenta lo contemplado en el art. 670.4. párrafo 3 atendiendo a las circunstancias del caso ?

En el caso de que no adjudica el Juez, y se acuerde el levantamiento del embargo,tratándose de un hipotecario qué es lo que se levanta, ¿ la anotación de la hipoteca ? Gracias.

[CONQUESE]

Para el compañero Juan Rodríguez:
Si es inferior al 50% de la tasación se lo adjudico al ejecutante, porque no cambia nada la cantidad en una ADJUDICACIÓN. La ley no dice nada y no dice nada porque resulta que si llegamos a ésta fase, es decir, que no hay postores, es que la finca no tiene mucho interés y por lo tanto permite que sea el ejecutante el que salde la deuda con la finca, sin importar dicha cantidad final.
Por otro lado, no tengo tan claro eso de que haya que tasar los intereses y costas si se lo adjudica por todos los conceptos. Yo el caso que tengo, ahora se ha adjudicado la finca por todos los conceptos y con la facultad de ceder el remate a un tercero, aquí si se me ha planteado la duda en mayor medida, más si tenemos en cuenta que aparece la figura de un tercero y evitar así un fraude de ley, bueno posible, porque no lo tengo claro.
Creo, que después de pensarlo no voy a hacer la liquidación de costas e intereses, le daré un plazo para que acepte el remate y luego el Auto de adjudicación a favor de éste tercero.
Pienso que no perjudica a nadie la no determinación de la deuda, en todo caso al deudor se le libera totalmente de su deuda, teniendo en cuenta que no han existido postores en la subasta y al ejecutante que se apañe con el tercero.
espero opiniones compañeros.

[Invitado]

Sí, ¿pero que ocurre si el valor de la finca es notoriamente superior a la cantidad por la que se la quiere adjudicar la actora?

[Invitator]

De acuerdo, si el acreedor expresa su voluntad de adjudicarse la finca por todos los conceptos y su importe es inferior al 50 % de su tasación, se la adjudica y punto. En tal caso, la deuda se tiene por saldada, independientemente de que el valor de la finca sea notoriamente superior a aquellos conceptos. Hay jurisprudencia en este sentido, habiéndose declarado que tal adjudicación no supone un abuso de derecho o enriquecimiento injusto por parte del acreedor.

Entiendo, y creo que así fue la intención del legislador, que llegados a este punto la finca tiene un escaso interés, y por tanto, concede al acreedor la posibilidad de adjudicársela por la cantidad debida con la liberación del deudor. Me parece una facultad análoga a la institución de la “dación en pago”, en la cual, el deudor, mediante la sola entrega de la propiedad de sus bienes al acreedor, queda liberado de sus deudas (“pro soluto”); distinta a la de “cesión de bienes”, en la que el deudor sólo queda liberado por el producto obtenido en la venta de tales bienes (“pro solvendo”).

Razón por ello, tengo dudas acerca de la determinación de la deuda (costas e intereses), aunque creo que el problema podría venir del Registrador en la inscripción del auto de adjudicación. Así, por ejemplo, en un procedimiento hipotecario, el Registrador, en virtud del principio de especialidad, puede denegarla si aprecia que la cantidad no está determinada, o puede salir con alguna pejillería, por ejemplo, que no puede comprobar realmente si excede o no de la cobertura hipotecaria. Que puede haber perjuicio para el deudor es evidente, se libera de la deuda pero pierde la finca por un precio X. No sé, a ver si alguien ha tenido alguna experiencia.

Finalmente, al invitado del 9 de octubre, le diría que parece difícil llegar a este punto, pero posible. Si el tribunal deniega la aprobación del remate (la redacción del art. 670 LEC es muy defectuosa y exige una urgente reforma), no debe cancelarse la anotación (o mejor inscripción) de hipoteca, pues no concurre ningún supuesto de extinción de los derechos reales y el Registrador no lo haría. Entiendo que debería cancelarse la nota marginal a que se refiere el art. 688.2 LEC, dejando a salvo el derecho del acreedor de instar una nueva subasta o bien, por aplicación del art. 579 LEC, seguir una ejecución ordinaria cuyo título lo constituiría la escritura pública por la que se constituye la garantía hipotecaria.

[CONQUENSE]

Estoy de acuerdo con lo que dice el último interviniente, da igual que el valor de tasación sea superior al de la adjudicación por todos los conceptos, porque hay que pensar que la adjudicación es un derecho del acreedor CUANDO NO HAY POSTORES, NO HAY terceros que les interese pujar y por lo tanto cuando no comparecen postores es por algo, y ese algo puede ser que el valor REAL de la finca no sea el de tasación, porque tenga cargas que superen dicho valor o por lo que sea.
Por otro lado yo tengo un caso que ya dije antes, el acreedor quería adjudicarse la finca por todos los conceptos pero además quiere ceder la adjudicación a un tercero, pues bien, yo en principio si la adjudico al acreedor entiendo que no hay que hacer T.COSTAS e intereses , pero si esa adjudicación se cede a un tercero, si que voy a hacer dicha t.costas e intereses. En mi caso comparecieron a ceder la adjudicación a un tercero y querían que figurara dicha cesión por unas cantidades que entendían eran las debidas en concepto de costas e intereses. Yo me les dije que no podía ser y que no podía dejarse al arbitrio de una parte la determinación de dichas cantidades y por lo tanto he acordado practicar la t.costas e intereses. Además ellos decían que el Registrador no la inscribiría si no determinaban las cantidades de dicha adjudicación.
Ya digo, aunque parece lioso, que en mi caso al intervenir un tercero pues entiendo necesaria dicha tasación y liquidación pero en el otro, que fuera solo el acreedor el que se la adjudica por todos los conceptos no lo veo, a no ser por el tema impositivo, el pago de impuestos previo a la inscripción en el Registro, para lo cual habría que fijarse cantidades concretas. Porque la LEC solo dice que le digamos al Registrador que no ha existido sobrante y punto.