Unidad de Acción de los Secretarios Judiciales

[quote="Alberto Martínez de Santos" post_id=45620 time=1337705994 user_id=247]
Rotundamente no, quiero decir que no cabe la cesión a pérdidas. Se cede la postura y el remate en los términos que aparecerán en el acta de la subasta, por lo que no cabe separar la postura del remate como si fueran dos actos distintos.
[/quote]

Hola.
Yo entiendo que esa cesión a perdidas es algo perfectamente lícito, y por cierto, tiene todo su sentido y justificación.
Me explico: es perfectamente posible el optar por la adjudicación por el mínimo legal aunque el ejecutante sepa que en ese momento esa finca no tiene por la razón que sea siquiera ese valor. Simplemente lo hace y se la adjudica por ese mínimo precio porque no ve otra forma de satisfacer su deuda y opta por la adjudicación. Luego, tras ella cede ese remate por su valor real que (en este caso) es menor a un tercero.
¿Que problema hay en eso? El ejecutado "ha pagado" el precio del remate que es lo que se le descontará de su deuda, y luego el adjudicatario cede el bien por su valor real. Yo entiendo que al igual que se haría en una notaría, debe de admitirse esa cesión por ese precio real menor. Otra cosa será que intervenga la inspección tributaria para aclarar como debe tributar eso y si esa transmisión por ese precio es correcta, respeta valores mínimos .... pero eso es otro cantar.
No veo cauce ni justificación legal para oponerse a esa cesión de remate por ese valor menor.
Saludos cordiales a todos.

Pero de quien es la idea de adjudicar solo a uno de ellos? porque en principio no procede y es complicarnos el proceso sin motivo. Porque hemos de hacernos cargo en el proceso de las ideas tienen los particulares pero que no están en la lEC? te hablo por experiencia de querer facilitar las cosas, pero dentro de un marco legal, y en este caso no veo el encaje de bolillos.

Si el credito en ejecucion es de ambos ejecutantes, les corresponde a ambos la adjudicación. Si luego quieren ceder la finca en el proceso, podrán supongo a otra persona distinta. o bien si uno quiere apartarse del proceso en este momento , antes de que se adjudique pues que salga del proceso( pero ya tendrá que acordar como cobra extraj con el otro ejecutante
el cobro).

Saludos

Tengo una duda al hilo de este foro, y que no he sabido encontrar por ningún lado. He de advertir que no estoy acostumbrada a las subastas y de allí las dudas que se me plantean.

Si los ejecutantes son dos personas físicas y en la subasta no ha habido ningún postor, ¿Cómo se podría que encauzar que la adjudicación lo sea a favor de uno de los ejecutantes? ¿debería realizarse a través de la cesión de remate entre ellos? En ese caso, como la deuda ejecutada supera en mucho el valor de la finca a adjudicar, ¿podría fijarse como precio de remate un precio inferior al de adjudicación y no abonarlo, indicando que se compensará con la cantidad pendiente de ejecución a favor del ejecutante cesionario del remate?

Gracias de antemano, cualquier comentario me dará luz. Saludos.

[quote="Terminatrix"]Ningún problema :mrgreen:[/quote]

Muchas gracias :)

Ningún problema :mrgreen:

Al hilo de esto que comentáis, tengo el supuesto de ejecutante que quiere ceder el remate a un 3º que es el hijo del ejecutado por menos precio del remate. La razón es que no quiere la vivienda y sabe que no va a cobrar más que lo que le ofrece el hijo del ejecutado ni tiene posibilidad de venta.
¿Veis problema por ello y porque sea el hijo? ( aclaro que la presencia del hijo tiene cierto sentido porque sus padres se están divorciando) :pensativo:

La cesión de remate "[i]a pérdida[/i]" es perfectamente admisible: Has de considerar como precio de adjudicación, y así reflejarlo en el decreto, el ofrecido por el ejecutante en la subasta o en la petición de adjudicación, sin perjuicio de que a la hora de ceder el remate se pueda manifestar y acreditar por el cedente que percibe X cantidad (inferior a la inicial) con renuncia a cobrar la diferencia entre el precio cobrado y el ofrecido por él.
Sólo has de tener cuidado en indicar en el decreto de adjudicación que el precio de adjudicación fue X, pero que finalmente el ejecutante cedó el remate por Y.

Hola Marta; el ejecutante puede cederlo por la cantidad que quiera. Ten presente, al tratarse de una subasta sin postores:

1.- el decreto de adjudicación a favor del ejecutante es el definitivo; lleva número y es el que cancela la hipoteca, y es el que tendrás en cuenta a efectos de una ulterior ETNJ

2.-la adquisición del dominio de la finca hipotecada se obtiene con el decreto de adjudicación; el decreto de cesión a favor del cesionario constituye un paso posterior, consistente en la transmisión dominical de la finca de la parte ejecutante a favor de un tercero.

3.- si el tercero cesionario es la inmobiliaria del Banco, la diferencia de cuantía puede oedecer a una cuestión de balance en los activos del ejecutante.

En una cesion de remate entiendo que el acreedor que se adjudica sin postores puede cederlo por mas de la adjudicacion pero ¿y por menos?

A mí me ha pasado lo que comentáis, después de buscar sobre el tema, no he encontrado nada de jurisprudencia al respecto ni resoluciones de la DGRN... al final hablé con el registrador de la propiedad que va a calificar el decreto de adjudicación, y no me puso pegas al respecto...

Total, que al final he dictado el Decreto de Adjudicación en favor del Banco, pero por la cantidad del remate, haciendo constar claramente que la cesión se ha realizado por precio distinto al mismo. Básicamente porque he leido algún trabajo de registradores, y no le ven problemas; el ejecutado se va a liberar del precio del remate (no de la mitad), y tributariamente el impuesto gravará por el precio del remate, que es lo que pone el Decreto de Adjudicación. Si me recurren en revisión, veremos ;)

Un saludo !

Pues al final el secretario no aceptó la cesión a pérdida, el ejecutante no rechistó y renunció a la cesión de la adjudicación, por lo que se quedó con la vivienda y le dimos toda la documentación para inscripción/cancelación en el Registro.

¿Cómo va este tema? Habéis aceptado al final la cesión a pérdida?

Creo que se podría poner en el decreto que el ejecutante se lo adjudica por 20, pero lo cede por 2, e indicarlo así en la parte dispositiva. Está claro que si se lo adjudica por 20 esa cantidad se imputa al pago de la deuda que tiene el ejecutado, con independencia de por cuánto ceda el ejecutante. Es una idea, pero no sé si es muy correcta, ni cómo lo verá el Registro.

Si encontrais algo (DGRN , TS , AP`s ...), pasadlo porfa. Me comprometo a hacer lo mismo.

Y yo mismo aún diría más: discrepo de que el enfoque del Registrador sea fiscalista, pues lo que apunta es cómo deben ser los decretos de adjudicación para que los inscriba; para él, la fiscalidad se limita a comprobar que se haya autoliquidado el ITP, y los Tribunales ya han dicho que en una cesión Hacienda puede revisar los valores (no así en la adjudicación directa en subasta, por responder a la ley de la oferta y la demanda), sean por encima, iguales o por debajo del precio del remate.

Finalmente, si es obvio que hay discrepancias (yo mismo empecé dando argumentos en contra), y este foro se denomina "Unidad de acción", se trataría de éso, de llegar a una interpretación unitaria, para saber todos a qué atenernos; vamos, digo yo.

Cierto, el ejecutante está sometido a unos porcentajes, pero ¿dónde se justifica que el cesionario no pueda pagar menos? en ningún sitio, tampoco (antes al contrario, se retiró ese límite, sí previsto en el proyecto, de la versión definitiva de la reforma).

Y si, como decía Oficial, una vez adjudicado se puede vender al precio que se quiera, le consta que así se acepta a veces, no hay perjuicio para el ejecutado (pues lo que a él se le descuenta de la deuda es el precio del remate, obviamente) e incluso el Registrador, que es de quien he tomado prestada esa terrorífica posibilidad, lo da por sentado, pues quizás sí se pueda...

[b]Terminatrix[/b], gracias nuevamente. :wink:

Y [b]Jotaerre[/b], perdón, pero terror me ha dado la lectura de la afirmación sobre el que cesionario puede pagar por debajo del precio del remate ¿sin límite?. No lo veo. El ejecutante está sujeto a unos porcentajes, que debemos controlar y el cesionario ¿puede quedarse el bien por 1,00€?.

Vayamos por otro camino y supongamos que no, que hay límites y se le aplican al cesionario las mismas condiciones que al ejecutante, lo que tiene soporte legal en el art.669.2 LEC, pues el cesionario, en el acta que levantemos, deberá aceptar las condiciones de la subasta tal y cómo se realizó.

Y si tiene límites ¿dónde se justifica que el cesionario pueda pagar menos?. A mi entender en ningún sitio. Tiene un artículo ROBLEDO VILLAR (Actualidad Civil, año 1994) sobre la cesión de remate, en el que afirma que hay una transmisión de la posición jurídica que ocupaba el que ha sido declarado mejor postor y, es un acto que forma parte de la subasta. Si esto es así, no puede modificarse el precio (otra cosa será el medio o la forma de pago).

He descargado y leido la ponencia del Registrador que ha colgado [b]Terminatrix[/b] en otro hilo y, dos cosas o, he leido mal (la edad) o, lo que dice el Registrador es que puede que el cesionario haya pagado menos y esto lo comenta para recordarnos (a los Secretarios) que documentamos mal las cesiones.

Y, por cierto, los comentarios se relacionan más con los requisitos fiscales que con los procesales. Lo del "puede" quizá sea por el contenido de las escrituras notariales y los importes que aparecían en las mismas (dinero en A, en B y en Z).

Pues, si un Registrador lo ve posible (ni se plantea que no lo sea, de hecho), no sé si vamos a poder apoyar las opiniones en uno u otro sentido, ambas al parecer igualmente válidas.

Por dar un argumento a favor, he visto que el proyecto de reforma del art. 671 incluía la imposibilidad de ceder el remate por menos del 50 % de la tasación (se entiende, como para los bienes muebles, tanto tras pujar como tras subasta desierta).

Es decir, se pensaba modificar sin hacer mención alguna al precio de adjudicación sino a la tasación (luego es ésta la que sirve de referencia, como para los bienes muebles), pero al final no se fijó límite alguno. Y ya sabemos que, ante dudas interpretativas, uno puede retrotraerse a los vaivenes de los proyectos para deducir la intención final del legislador. La conclusión, en este caso, sería que no se quiso, finalmente, poner límite mínimo alguno, y que ése límite en todo caso se habría relacionado con la tasación, con independencia del precio de adjudicación.

Por tanto, si no hay límite para la cesión de remate, y el único que se había proyectado era sobre la tasación, puede cederse por cualquier precio, incluso inferior al de la adjudicación.

[quote="Terminatrix"][quote="Oficial"]Gracias por contestar.

El tema es controvertido. He buceado en Internet y he encontrado un trabajo de fecha 26-ENE-2012, de Alejandro M. Bañón González, Registrador de la Propiedad de Valencia. Es muy extenso, así que pongo un extracto[/quote]

Lo tenéis colgado en GUIAS : http://www.unidad-de-accion.com/foro/viewtopic.php?t=6636

Animáos y dad vuestras opiniones , si es posible con apoyatura de resoluciones. Sospecho que este tipo de cesión se va a poner de moda :?[/quote]

Me autocito y re-cito al estimado [b]Alonso C.[/b] :

http://justiciayprehistoria.blogspot.com.es/2010/11/cesiones-de-remate-en-las.html

[quote="Oficial"]Gracias por contestar.

El tema es controvertido. He buceado en Internet y he encontrado un trabajo de fecha 26-ENE-2012, de Alejandro M. Bañón González, Registrador de la Propiedad de Valencia. Es muy extenso, así que pongo un extracto[/quote]

Lo tenéis colgado en GUIAS : http://www.unidad-de-accion.com/foro/viewtopic.php?t=6636

Animáos y dad vuestras opiniones , si es posible con apoyatura de resoluciones. Sospecho que este tipo de cesión se va a poner de moda :?

Gracias por contestar.

El tema es controvertido. He buceado en Internet y he encontrado un trabajo de fecha 26-ENE-2012, de Alejandro M. Bañón González, Registrador de la Propiedad de Valencia. Es muy extenso, así que pongo un extracto:

"La cesión de remate.

Pasando ya al examen de la cesión de remate (18), de su regulación, empezaremos recordando que el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece ...

Este apartado debe su redacción actual a la Ley 13/2009 de 13 de noviembre, en virtud de la cual se ha introducido la necesidad de que se haga constar documentalmente el pago del precio de remate. Aunque de su lectura pudiera llegar a inferirse que lo que ha de hacerse constar documentalmente sea el pago sólo del precio del remate, esto es, del precio que el ejecutante ofrece en subasta o por el que solicita la adjudicación, no parece que sea este el sentido concreto de la norma sino más bien otro: [b]el de que el tercero a quien el ejecutante ceda el remate es el que debe acreditar ante el secretario judicial cuál es la cantidad total pagada por él al ejecutante[/b]

¿Por qué esta interpretación del artículo 647.3 de la ley procesal? ¿A qué puede obedecer que el secretario judicial no sólo pueda sino que deba denegar el decreto de adjudicación a favor del cesionario de remate si no se acredita, y además documentalmente, el pago efectuado al cedente por el cesionario? La razón parece sencilla, [b]al menos en los casos en que se pagó más por la cesión de remate[/b]: la falta de control de lo verdaderamente pagado puede perjudicar directamente al interés del deudor y de los titulares de derechos distintos a él, afectados por la ejecución (como un hipotecante no deudor y los titulares registrales de asientos posteriores a la hipoteca). Para ellos, lo que deberá aplicarse al pago de la deuda hipotecaria, del importe reclamado en la ejecución, ha de ser todo lo que pague el cesionario al cedente-ejecutante. De este modo, como el cesionario ha pagado más de lo ofrecido por el ejecutante, parece que debería hacerse constar en el decreto de adjudicación, junto al precio de adjudicación, esa otra cantidad que ha percibido la entidad acreedora, un sobreprecio que deberá descontarse, también, del total adeudado por el demandado.

[b]Es posible, por otra parte, que el cesionario haya pagado menos de lo ofrecido por el ejecutante[/b]. En el decreto se mantendrá que el precio de adjudicación es el ofrecido inicialmente por el ejecutante, que se descontará de la cantidad reclamada; y a continuación se declarará que el adjudicatario ha satisfecho al ejecutante por la cesión una cantidad menor, identificándola. Ese pago también tendrá que acreditarse documentalmente.

[b]Y es posible, por último, que el cesionario no haya pagado nada por la cesión de remate al ejecutante.[/b] Lo que será exigible en este caso es esa manifestación ante el secretario, y, deseable, su constancia en el decreto. En este caso, se mantendrá que el precio de adjudicación es el ofrecido inicialmente por el ejecutante y se descontará entero de la cantidad reclamada.

(18) La expresión la empleo simplificando quizá en exceso, pues es cesión de remate o de adjudicación, como se desprende del artículo 655 LEC."


También he consultado el libro de Alberto Martínez de Santos (que contesta al hilo) "Cuestiones prácticas sobre la vía de apremio en el proceso de ejecución civil", pero no he econtrado nada al respecto.


PD: Siempre me ha llamado la atención el empecinamiento mayoritario de llamar cesión de remate a la cesión de la adjudicación. Incluso se leen cosas que hacen daño al cerebro:

Suplico... la adjudicación de la finca por la cantidad X, con facultad de cesión del remate a un tercero...

Si hay subasta con postores y el ejecutante resulta ser el rematante, éste podrá ceder el remate. En caso de que no haya postores no habrá subasta y no habrá remate; podrá existir adjudicación al ejecutante, y éste podrá ceder la adjudicación.

Es algo así como que si voy al notario a vender, el acto se documentará en una escritura de compraventa, y si voy a donar o a permutar, el documento será una escritura de donación o de permuta. Por tanto, no tendría sentido que nos hicieran una escritura de compraventa de una donación.

A mayor abundamiento ver la llamada (18) del trabajo del Registrador arriba reseñado.

Por tanto, interpongo recurso de reposición contra la decisión de cambiar el título inicial que puse en este hilo, y solicito que sea repuesto dicho título, con los signos de interrogación si se quiere: ¿Cesión de adjudicación por precio inferior?

Subsidiariamente propongo este, que quizás resulte más claro: ¿Cesión de adjudicación por precio inferior al ofrecido por el adjudicatario?

Pero ¿Cesión de remate por precio inferior al de adjudicación?, que es la corrección al que yo puse, no lo veo.

Saludos.

Entiendo que sí, tanto para aceptarla (pues alguna opinión igual de rotunda habrá a favor, si, tal como expone Oficial, se dan casos) como para rechazarla, pues el 651 lo deja claro: sea sin postor o con el ejecutante como mejor postor.

Y lo mismo para el caso de que , fuera de la subasta ( art. 671 ) , pida la adjudicación por X euros y "en calidad de ceder el remate a tercero " , ¿no ?

Rotundamente no, quiero decir que no cabe la cesión a pérdidas. Se cede la postura y el remate en los términos que aparecerán en el acta de la subasta, por lo que no cabe separar la postura del remate como si fueran dos actos distintos.

Si puja por 50.000,00€ cederá por esa cantidad y deberá acreditar documentalmente el pago de esa cantidad. La diferencia está en que lo que era puja en la subasta, luego se ha transformado en precio con el decreto de aprobación del remate (si se ha dictado), nada más.

Opino lo mismo, y, si se quiere refrendar la decisión de rechazar esa cesión, propongo:

Si las normas para las subastas de muebles son supletorias, según el 655 LEC, podría aplicarse por analogía el 651, que impide al ejecutante [b]ceder el remate[/b] por menos del 30 % de la tasación (% que es el equivalente al 60 % para inmuebles), y ya sea en subasta sin postor o como mejor postor.

Y a ello podríamos añadir que, si el cesionario debe justificar haber pagado el "precio del remate", sólo puede referirse al precio de adjudicación, ya que el legislador tenía muy claro (es un decir :wink: ) que el precio de cesión podría ser superior, e incluir por tanto el importe del remate, pero no inferior.

Aunque insisto en que es una opinión más, porque también podría valer la contraria: si el 651 distingue para muebles, pero no hay distinción para inmuebles, pues éso... y tampoco creo que sea para evitar más impuestos (de hecho, la cesión ya los evita), porque la base imponible del Decreto de adjudicación sería la del precio de remate; ni perjudicaría al ejecutado, pues ése precio de remate es la cantidad que se le descuenta al ejecutado de la deuda, no la de la cesión.

A mí también me interesaría conocer otras opiniones.
A mi modo de ver puede ceder el remate por más cantidad, pero no por menos de la que se ha adjudicado el bien , porque ello iría en perjuicio del ejecutado.