duda subasta 2/3 un inmueble

[Invitado]

Se decreta subasta de 2/3 de un inmueble. El avalúo pericial se refiere a la totalidad del mismo. ¿Paso siguiente? Tramitador y secretario neófitos y recién sacadas las oposiciones ambos . Gracias adelantadas.

[Paco Cabo]

Yo requeriría al perito para que aclare su informe y especifique el valor de los 2/3 del bien peritado, ya que, lógicamente, la propiedad de una parte de un bien lleva aparejada una limitación del derecho de propiedad en relación con el que es dueño de toda la cosa. Por lo menos, no podrá usar y disfrutar de ella cuando quiera (como haría el dueño de la totalidad) sino cuando se ponga de acuerdo con el condueño, o si lo hacen los dos simultáneamente, lo harán respecto a una parte del bien. De todas formas, seguro que el perito se limita a informarte que el valor es el las dos terceras partes del total, pero esa es su responsabilidad y no la tuya.

Saludos

[Invitado]

Por favor, no subastes hasta que no tengas la certeza de que el propietario del tercio del bien que no se subasta tiene conocimiento de ella. Infórmale de la carga que supone tener a un extraño como comunero.

Sé que no lo dice la ley, pero piensa por un momento que fueras tú el propietario de ese tercio. ¿Entenderías que no se te informara de la venta? ¿Pagarías la deuda por el simple hecho de evitar que un extraño condicione tu derecho?

Conozco un caso en que un subastero que se adjudicó un porcentaje de una vivienda cobró a los copropietarios ocho veces más de lo que pagó en subasta. Esa fue la única manera de quitárselo de enmedio.

Un saludo.

[Sira]

[Paco Cabo]

Gracias por tus palabras Sira, y me alegro que te sea de utilidad. Me acabas de dar una pequeña alegría y sigo esperando la gran felicidad.

Te agradecería que me mandases por correo (pacocabo@terra.es) los aranceles que crees que se deberían incluir, ya que yo no estoy en primera instancia y no he llegado a usar nunca los nuevos, por lo que cuando desarrolle el programa incluí los que creía que se iban a utilizar normalmente (ponerlos todos me parecía una barbaridad).

Tengo pendientes algunas sugerencias de varios compañeros, pero estoy intentando hacer un programa para que podáis hacer la tasación desde la web sin necesidad de descargaros nada ni de tener el excel, lo cual es mucho más operativo ya que cuando se produce un cambio solo tengo que actualizar la web, pero ando escaso de tiempo y como tengo que aprender un lenguaje de programación nuevo, no creo que hasta principios del año que viene lo pueda subir.

Saludos

[Magistrado Granollers]

Pues la respuesta depende en primer lugar de si la copropiedad es por cuotas ideales (La típica del art. 392 del CC) o algo mas complejo, por estar designadas partes concretas y distintas de un mismo bien (Por ejemplo, dos pisos en un inmueble de tres que no se ha dividido en propiedad horizontal).

Si son cuotas ideales, no creo que necesites que el perito aclare nada. Si son cuotas diferentes, como el ejemplo que he puesto, estoy de acuerdo con lo que ha dicho Paco.

Por favor, no subastes hasta que no tengas la certeza de que el propietario del tercio del bien que no se subasta tiene conocimiento de ella. Infórmale de la carga que supone tener a un extraño como comunero.

Operando con sentido común, el art. 1522 CC dá derecho a retracto (Si no recuerdo mal, y hablo de memoria, la jurisprudencia del TS reconoce el retracto en caso de subasta pública) y no parece descabellado comunicarlo al copropietario, pero no creo que sea nada esencial. La carga de tener otro copropietario que pueda ser un imbécil es implícita a toda copropiedad (Por eso a los romanos les gustaba tan poco y querían cargárselas a toda costa), y no conviene meterse demasiado en esos temas.

Saludos