Sobrante en ejecución hipotecaria

[wences2]

En una ejecución hipotecaria por el acreedor se ha solicitado adjudicación de un inmueble por el 60% del valor del mismo, cantidad ésta que junto a las costas e intereses tasados superan en 1000 euros la cobertura hiotecaria, ¿Tendré que requerir al acreedor para que abone la diferencia de los mil euros para pago, en su caso, a los acreedores posteriores, antes de dictar el Auto de Adjudicación?

[Oscarin]

Creo que estas confundiendo sobrante con cobertura hipotecaria

[wences2]

No lo entiendo, a estas alturas no deberia confundir el sobrante-remanente con la cobertura hipotecaria. Quizas el término utilizado sobrante no ha sido el más acertado ya que a priori nada sobra. Lo cierto es que al menos, el principal, intereses y costas se ha cubierto de sobra con el 60%, precio ofrecido por el ejecutante, por lo que si le adjudico sin mas la finca al acreedor, obtendría un enriquecimiento injusto, pues se le habria abonado indirectamente más de lo que se le adeuda por todos los conceptos, en consecuencia ¿tendré que requerir al al ejecutante, antes de adjudicarle el inmueble para que abone la diferencia entre su deuda saldada con la adjudicación en su día del 60% y el exceso, para poner éste a disposición de los acreedores posteriores?

[Carlos Valiña]

Toma mi opinion con cautela que tengo el civil oxidado.

La cobertura hipotecaria es una garantia para terceros acreedores, posteriores a tu ejecutante, que pueden, (restando de lo que calculan vale la casa, la carga hipotecaria inicial), valorar si aun queda valor util para poder garantizar otro prestamo, mediante una segunda hipoteca etc.ore lo

Por lo tanto si el valor de mercado es 80, y la primera hipoteca se extiende hasta 50 (incluidos intereses y costas), del precio de la venta de esa casa habra que dar como maximo 50 al primer acreedor hipotecario. El resto, si hay acreedores posteriores con cargas anotadas sera para estos. Si no hubiera acreedores posteriores el resto seria para el deudor.

(No recuerdo bien que pasa si los intereses o las costas se pasan de lo garantizado con hipoteca, si no hay acreedores posteriores, puesto que subsiste el credito personal (no real) del actor frente al demandado por ese exceso).

En este caso, por lo tanto, si la casa se la hubiera adjudicado un tercero, tendria que consignar en el juzgado todo lo que excediera de lo que cubria la hipoteca y ademas por partes, esto es, separando principal, intereses y costas, es decir, si la garantia en los intereses llega hasta diez, y en la liquidacion del juzgado se llega solo a 8, tendra que consignar los dos restantes, aun cuando las costas cubiertas por la hipoteca sean 15, y las tasadas por el juzgado 17.

El principio de la proteccion de la garantia de los terceros es clave.

Y a mi parecer que sea el acreedor el que se adjudica la finca y no un tercero no deberia de cambiar nada. Cuando se lo adjudica por todos los conceptos, entiendo que se refiere a que con ello ya no tiene nada mas que reclamar (ni por la accion real ni por la personal en atencion a la rebaja que se le hace en la subasta, pero los acreedores posteriores no tienen porque ser perjudicados por ello y si por lo tanto el 60% es mas que lo garantizado por la hipoteca, el que se la adjudico debera a mi juicio depositar ese dinero a disposicion de los acreedores posteriores o del deudor si no los hubiere.

Asi intuyo que va el tema, como me parece que tu tambien has visto.

Saludos

[wences2]

Entiendo que si con la subasta del bien hipotecado no se han cubierto las expectativas del acreedor, podrá hacer una feclamación universal (ejecución ordinaria) en el mismo proceso hipotecario por el resto, hasta el límite de la cobertura hipotecaria. Todo lo que sobrepase la referida cobertura hipotecaria tendrá que reclamarsse en otro proceso. Creo.

[Carlos Valiña]

No se ahora tras la reforma de 2001, pero cuando yo estaba en civil, en el procedimiento hipotecario en principio podias conseguir lo amparado por la hipoteca.

Si la deuda por alguno de los tres conceptos (capital, intereses o costas) era mayor que lo protegido por la hipoteca (habiendo acreedores posteriores anotados) o si era menor, pero con el precio obtenido no se satisfacia alguno de ellos o todos en su totalidad, el acreedor podia seguir contra el deudor por la accion personal derivada del contrado de prestamo (no ya persiguiendo la garantia real de la cosa subastada) por la parte que le faltaba, pero eso debia de hacerse en otro asunto.

Pero si se obtenia mas dinero que lo protegido por la hipoteca y no habia acredores posteriores, es cuando no me acuerdo si podia ya cobrarse en el hipotecario o tenia que ir necesariamente a otro pleito normal.

(Si no se podia, siempre quedaria al acreedor la opcion de andar vivo poner otra demanda y pedir embargo del sobrante en el hipotecario.)

Este tipo de cosas debian de estar muy claritas en una guia oficial para las subastas y sus problemas hipotecarios y registrales de forma que se ahorraran miles de horas de secretarios y profesionales rompiendose la crisma con todo eso, pero no, el dinero se va en cursos, nuevas oficinas judiciales y demas calamidades y asi nos va.

Solo puedo añadirte que desde que lo estudie sobre 1998 ha pasado demasiado tiempo para mi.

A ver si compañeros mas avezados nos aportan su sapiencia.

Saludos.