Hola a todos!
No entra en mi ánimo criticar tan excelente labor,
sísifo, más bien y en la medida de mis posibilidades agradecer tu esfuerzo, ayudar a que esa hoja de cálculo sea perfecta y útil en la práctica.
Dos casos pueden plantearse:
1.- Hipoteca sobre varias fincas:
La distribución del credito hipotecario es un imposición de los articulos 216.1 y 218 RH ya que en el Registro no se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder.
2. La división a posteriori de la finca hipotecada: (art. 123 LH):
“si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez” En el primer caso dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas y pagada la parte del mismo crédito con que estuviese gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca…”
Y si no se ha hecho la distribución, la hipoteca es solidaria y no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya satisfecho.
Dentro de este segundo grupo, lo más normal es el supuesto de la hipoteca constituida sobre una finca (solar) –finca matriz- que por división de la misma se distribuye entre diferentes fincas –división horizontal- (vertical –pisos- o tumbada –adosados-).
Hago esta introducción para destacar la dificultad que entraña la confección de una correcta hoja de cálculo para distribuir la deuda. Claro está, que todo esto se soluciona si la parte ejecutante, facilitando la labor, presentara tantas certificaciones de débito como fincas hipotecadas hubiese el proceso, pero no suele ocurrir, y debemos tener en cuenta la resolución de la DGRN de 24 de octubre de 2000 (*) (BOE 13/12/2000) que considera que corresponde al Secretario Judicial determinarla.
Vuelvo pues, a la hoja de cálculo y su utilidad en tres supuestos, digamos aquellos que con más frecuencia se dan en la práctica.
a) Dos fincas hipotecas en garantía de un solo crédito –adquisición de inmueble garantizando la hipoteca con otro-
b) Tres fincas hipotecadas en garantía de un solo crédito –adquisición de piso, plaza de aparcamiento y trastero-
c) Múltiples fincas –préstamo al promotor de un bloque de pisos-
Sísifo, la he probado y analizado con numerosos casos reales y, cuando se trata de distribuir la deuda para el caso 3), se producen errores o al menos los valores que se obtienen no me coinciden con los reales.
Te explico, finca matriz, obra nueva y posterior constitución en régimen de propiedad horizontal. Se efectúa la distribución de la responsabilidad hipotecaria.
No suele generar problemas la hoja cuando se trata en los supuestos a) y b), pero si he encontrado discordancias en c) ya que utilizas para calcular el porcentaje de responsabilidad –columna G- la media aritmética que corresponde a cada concepto y ha de tenerse en cuenta que la distribución de la responsabilidad hipotecaria se hace por acuerdo del acreedor y del deudor. No responde contrariamente a como se piensa a criterios de proporcionalidad, exigencia legal, ni de cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal, como debería de ser, sino que esa distribución debe dar al final el mismo resultado que la responsabilidad que soportaba la finca matriz –siempre y cuando el préstamo no haya sido ampliado-. He comprobado que el capital e intereses de amortización si responden a esa proporcionalidad, pero las demoras y las costas, en ocasiones, han sido dejadas al libre albedrío –probablemente del banco- y el porcentaje de estos conceptos no corresponden con los otros. Así una finca determinada, llamémosle 1, puede responder del 12% de capital, otro 12% de intereses y hacerlo por un 6% de costas. Si el cálculo del porcentaje lo haces sobre esta media, te saldrá un 10% para cada concepto, y no el real (#), por lo que sugiero –es una opinión y como tal puede que errónea o apenas imperceptible si la deuda no es muy elevada-, que la distribución de la deuda cuando se trata de más de tres fincas se realice en base a unos porcentajes definidos por conceptos, a saber uno para capital, otro para intereses, otro para costas, etc…, así la distribución de la deuda será equitativa.
También sugiero que incluyas las comisiones y gastos -, pues no suele ser extraño que también se reclamen en la demanda, claro está siempre y cuando se especifiquen con precisión y claridad (primas de seguros de amortización, incendio, gastos de comunidad, correo, reclamación de posiciones deudoras…)
Por último, ¿cómo funciona la imputación de pagos, no logro ver lo que resta para la completa satisfacción del crédito?
Saludos y reitero mi más sincero agradecimiento.
(*) Sobre la ejecución hipotecaria inmobiliaria ¿Puede evitarse la ruina del ejecutado? Alberto Martínez de Santos. Editorial Foro Jurídico, Valencia 2013, pag. 296. No conocía esta resolución, sin duda sorprendente.
(#) Para un préstamo de 1.000.000 € a distribuir entre 10 fincas puede suponer una variación de entre 2000 € y 4000 €