Unidad de Acción de los Secretarios Judiciales

amén de que no es cierto qué, en todo caso, con la adjudicación se cubra la deuda reclamada — salvo que se pretenda referenciar a un valor de tasación que ha fracasado al tiempo de la subasta —, [b]se ha de considerar que los bienes objeto de subasta han sido «despreciados», pues no hubo postores ni siquiera al 50% o incluso inferior al 50% del valoración a efectos de subasta (art 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000))[/b]. [b][u]Y por ello que en el último de los intentos el legislador ofrece una solución desvinculada de cualquier valor de tasación.[/u][/b] Por tanto la facultad que el art 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) concede al acreedor ejecutante, en principio generosa, no es tal si partimos de que nadie ha ofrecido ni siquiera el 50% de tal valor.

Hola espero que esta reflexión que he hecho pueda servir para clarificar el concepto que se tiene del Art. 670
La cantidad ofrecida es inferior al 60%, porcentaje mínimo que el Art. 670.4 contempla para que un bien inmueble pueda ser adjudicado al acreedor ejecutante en una subasta con postores.
El haber participado la ejecutante en la subasta y haber realizado la mejor postura, no es obstáculo alguno para que sea de aplicación dicho coeficiente del 60% y así lo entiende la Audiencia Provincial de Valencia en su auto núm. 318/15 del 13.05.2.015 (ROJ: APP V 147/2.015) para un caso idéntico al que nos ocupa en cuanto a subasta con postores, siendo la mejor la del ejecutante, y por si fuera poco la demandada no es un consumidor sino una una sociedad mercantil:
“” [i]La cuestión en cuanto a la adjudicación de la finca registral NUM000 cuya descripción consta en la resolución recurrida a favor de BANCO DE SABADELL SA es la que surge de aplicación del artículo 670.4 LEC , en su redacción actual, en su párrafo segundo y tercero, en cuanto el Secretario considera que sería de aplicación el segundo al ejecutante, reservándose el tercero al postor interviniente. Dispone la norma en cuestión que:[/i]

4. [i]Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura…””
[/i]
Continúa el citado auto:

[i]“Partiendo de lo hasta aquí expuesto, lo cierto es que nos hallamos ante la situación prevista en el artículo 670 LEC , en que la mejor postura fue la ofrecida por la propia parte ejecutante, que, en cualquier caso, es inferior a la recogida específicamente en la norma como facultad del ejecutante, que, en ningún caso, solicitó la adjudicación del inmueble por esta vía.

La respuesta a tal cuestión, si bien no resulta fácil, ha de resolverse, en este concreto supuesto, conforme a lo ya expresado en la Diligencia de ordenación de 10 de Enero de 2014, en que se expresaba con rotundidad, que no se accedía a lo pretendido por el ejecutante y ahora reitera, porque sigue sin cumplir los requisitos exigidos en el 670.4.3 LEC, que "por otra
parte no es aplicable al ejecutante, sino que entra en funcionamiento caso de que el ejecutante no haga uso de la facultad del 670.4.2 de la LEC y haya postores".
[/i]
[i]Este no es, indudablemente, el supuesto examinado, puesto que el ejecutante pretende hacer valer, al tiempo, su condición de postor y de ejecutante, lo que son condiciones sucesivas y no acumulativas. Entendemos que la interpretación que propugna comportaría una indudable ventaja de eludir la norma imperativa por el simple recurso de concurrir como postor a la subasta, debiendo, en la duda, estar a la interpretación más favorable a la reducción de la deuda contraída.””[/i]
Y termina expresando el citado auto:
[i]“”Por todo lo expuesto, debemos resolver desestimando el recurso interpuesto y confirmando la resolución recurrida, teniendo en cuenta que la norma no distingue entre vivienda habitual o no, y sí determina, en forma concreta, un porcentaje determinado de adjudicación para el ejecutante, en estos supuestos””[/i]

Pero es que, además, la Sentencia del Tribunal Supremo 320/2017, de fecha muy reciente, 23.05.2017 (ROJ: 2017/2017) hace un estudio pormenorizado del Art. 670 concluyendo que en ningún caso y en base a su redacción, el ejecutante puede adjudicarse un inmueble por cantidad inferior al 60% del tipo de subasta y que la norma no distingue entre vivienda habitual o no y que lo que se pretende es el menor perjuicio posible para el deudor, [b]sea persona física o jurídica[/b], evitando así su despojo y que el acreedor pueda adjudicarse un bien por una cantidad irrisoria prohibida por el Art. 1.859 CC. Confirmando y avalando así el criterio de la Audiencia Provincial de Valencia al que he hecho referencia.

No hemos de olvidar que detrás de un préstamo concedido a una sociedad mercantil hay, en la mayoría de los casos, familias que avalan los citados créditos. El no obtener por el bien el mayor precio posible iría en perjuicio de estas familias que avalaron y que tendrán que responder por la diferencia entre el precio obtenido en la subasta y la deuda que quedara pendiente.

La citada Sentencia del Supremo que debe leerse solo en cuanto al análisis que hace del Art. 670 dice:

[i]“”Se trata de salvar las situaciones de especial dificultad para quienes contrajeron préstamos hipotecarios en los momentos de mayor valoración de los inmuebles y se encuentran ahora con la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones de pago, a fin de evitar auténticos despojos del bien, permaneciendo deudores, además, de la cantidad no cubierta por la adjudicación….

La interpretación correctora que declara la Sala la comparte, en esencia, una opinión mayoritaria de autores de la doctrina, con fundamento en los textos incluidos por el legislador en sus reformas legislativas, a los que ya hemos hecho mención.
[/i]
[i]Se trata de mejorar la situación de los deudores hipotecarios en general, sin distinguir entre procedimientos, pues -EM del RDL 8/2011- «en caso de ejecución hipotecaria.... los deudores recibirán una contraprestación adecuada por el inmueble...y ello con el fin de evitar el despojo».

Las normas, según el art. 3 CC, se interpretarán en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas.
[/i]
[i]Esa realidad es la que se ha plasmado y la que sirve de fundamento al legislador para las reformas llevadas a cabo sobre la materia, como ya se ha expuesto.
Teniendo en cuenta esa realidad podría darse el caso, prohibido por el artículo 1859 CC, de que el acreedor se apropiase de las cosas dadas en hipoteca si se las adjudicase por un precio irrisorio.”
En ese contexto se publica el Real Decreto- ley 8/2011, de 1 de julio, en el que funda la recurrente el presente motivo, siendo expresivo el título del mismo: «de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa».[/i]

[i]En el segundo grupo afirma que «se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para garantizar que en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago, los deudores recibirán una contraprestación adecuada por el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda remanente.

«Para ello, se prevé que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución, se realizará por un precio nunca inferior al 60% de su valor de tasación. Establece, por tanto, un límite equilibrado, impidiéndose cualquiera adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total y ello con el fin de evitar el despojo del deudor».
[/i]
Todo esto significa, en mi opinión y salvo mejor criterio, que, en ningún caso, un acreedor puede adjudicarse un bien por cantidad inferior al 60% mediante el Art. 670 y no es necesario que sea vivienda habitual como tampoco es necesario que sea consumidor o sociedad mercantil. Y consecuentemente, si la deuda por todos conceptos es inferior a ese porcentaje, el acreedor deberá consignar en la cuenta del juzgado la diferencia dándosele el destino que corresponda.
Si esto sirve para clarificar el concepto interpretativo del Art. 670 será para mí una gran satisfacción y si alguien considera que pudiera estar equivocado, me gustaría también leerle, pues así es como conseguimos ser más equitativos.

Retomo este hilo porque me ha surgido el caso que aquí se expone. Mejor postura de vivienda habitual: a favor del ejecutante por un importe del 50%, con el agravante de que con el actual Portal de Subastas no me llega la información de los anteriores postores y no puedo comprobar si hay un listado largo de distintas posturas , o como me temo, solo hay una postura anterior "puesta" por el ejecutante para no ser obligado conforme al articulo 671 de la LEc a adquirir la vivienda por el 70%.

No sé qué salida darle a este clarísimo fraude de ley. Reabro el debate, a ver qué opiniáis, compañeros. Un saludo a todos.

De nada (es un deleite leer tus intervenciones)

Está en el foro general <(nuevo folleto propagandístico, number 17)

http://www.unidad-de-accion.com/foro/viewtopic.php?f=3&t=7697&start=25

Saludos

Hola a todos!

[b]cabalito[/b], ¿puedes poner un enlace a esas páginas?, gracias anticipadas.

[b]Ligera:[/b]Sí, el tema es espinoso, complicado y sujeto a todo tipo de comentarios.
Como bien dices, el artículo es claro y parece no dejar duda, cualquier intento de realizar una interpretación de algo que por sí resulta claro, interpretación que no fuera la pura y simple repetición del tenor literal de las palabras del texto jurídico que se quisiera interpretar, acabaría no sólo oscureciendo la claridad de sus términos, sino incluso tergiversando su significado más propio. La interpretación de la disposición jurídica clara dejaría entonces de resultar estéril para convertirse en una operación enormemente peligrosa por lo que tiene de manipulación del texto, y en última instancia de la misma voluntad del autor de la disposición (Anuario de Filosofia del Derecho. La Ley. Año 2002).
Pero si analizamos las numerosas modificaciones que, con deficiente técnica, ha introducido el legislador desde la entrada en vigor de la LEC, en el supuesto de subasta de la vivienda habitual del deudor, elevando el porcentaje de adjudicación, inicialmente previsto en el 50% hasta el 60%, e incluso el 70 % de su valor de tasación, no hace sino corroborar que olvidó y descuidó modificar ese párrafo del art. 670-4 LEC, ya que esta, creo, es su verdadera voluntad (vg. Preámbulo Ley 1/2013), por lo que considero que aquí no deber ser obstáculo el aforismo "in claris non fit interpretatio".
E insisto en que no tiene sentido que el art. 671 LEC obligue al ejecutante adjudicarse la vivienda habitual del deudor por el 60% de su valor de tasación como mínimo, y si intervienen postores se permita hacerlo por el 50%, lo cual deja abierta la puerta a posibles conductas de dudosa legalidad (como era el caso de las subastas ejecutante-filial inmobiliaria).

No obstante, vuelvo a repetir que expongo mi particular punto de vista, y que en todo caso, a ti te corresponde valorar si apruebas el remate por el 50%.
Saludos.

Gracias por la respuesta; es clara la contradicción e incoherencia entre ambos preceptos, cuando la única diferencia estriba en el hecho de concurrir o no postores al acto de la subasta, pero "in claris non fit interpretatio"y el precepto no establece ningún termino apodíctico, sino que el Secretario aprobará.........

La contradicción más grande a mi entender viene con la modificación del párrafo segundo del meritado artículo, ya que parece que establezca una obligación del ejecutante de solicitar la adjudicación como mínimo por el 60%. El tema es complicado, ya que no puede verse solo desde la óptica de la protección de los deudores, sino también del interés del acreedor y la realidad del mercado.

Gracias ojearé las citas y espero nuevas opiniones.

Un saludo

Enhorabuena Randomize.

En el News letter de julio, paginas 12 y 13, parece que se confirma tu criterio.

Hola a todos!

Solo puedo contestar desde mi particular punto de vista, no como regla de carácter general, y desde luego, puede no ser el correcto.
Se expone que se trata de la vivienda habitual del deudor y a la subasta concurren licitadores ofreciéndose como mejor postura una cantidad entre el 50 y el 60%, sin alcanzar este tope, y que tampoco cubre la cantidad por la que se despachó ejecución. El punto cuatro es intrascendente a los efectos que nos ocupan.
El art. 670-4 LEC, ultimo párrafo establece que cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido [b]supere el 50 por ciento del valor de tasación [/b]o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente.
Pero entiendo que dicho párrafo es erróneo, todos los anteriores hablan de 70 y 60%, y éste, que resultaría de aplicación al caso, prevé la aprobación del remate si se supera el 50% del valor de tasacion, o, inferior cubra la cantidad por la que se haya despachado ejecución.
Resulta paradójico que tanto maremagnum introducido por el legislador para proteger a los deudores hipotecarios en el supuesto de ejecución de su vivienda habitual, no haya repercutido en el art. 670-4 LEC el mínimo del 60%, cuando ha reformado el art. 671 LEC en las siguientes ocasiones:
1. Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuicimiento Civil, adjudicación en el 50%
2. RDL 8/2011, de 1 de julio, en el 60%
3. Ley 37/2011, de 10 de octubre, 60% para la vivienda habitual, 50% para el resto.
4. Ley 1/2013, de 14 de mayo, importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien.

Y esto, sin duda, es algo que puede prestarse al fraude, haciendo intervenir a un postor para tratar de rebajar el precio del remate en un 10% ó un 20% de su valor de tasación.
Por lo tanto, yo solo apruebo el remate si se ofrece el 60% como mínimo, o se cubre la cantidad por la que se despachó ejecución.

perdonar repasando la respuesta he advertido que hay una incorrección ya que lo único que se declaró nulo, fueron los intereses de demora, y las costas se verán minoradas como consecuencia de afectar la ejecución a la vivienda habitual del deudor.

Un saludo y gracias de antemano

1º.- Si que es vivienda habitual del deudor.
2º.- a la subasta concurrieron tres postores todos personas físicas; el ejecutante también es persona física.
3º.- No se cubrió la cantidad porla que se despacho ejecución.
4º.- la deuda se vio minorada a principal, intereses ordinarios y costas como consecuencia de la declaración de nulidad de los préstamos.

Hola a todos!

¿Es vivienda habitual del deudor?, ¿quiénes fueron los postores?, ¿es una filial-inmobiliaria del banco?, ¿la postura cubre la cantidad por la que se despachó ejecución?
Son necesarios estos datos para ofrecer una respuesta lo más precisa posible.

En una subasta con postores resultó el mejor postor el ejecutante quien pujó por encima del 50% de la tasación, pero sin llegar al 60%. El ejecutado no ha mejorado la postura con arreglo al 670.4 párrafo primero, ni el ejecutante en el plazo de cinco días ha cumplido con el requerimiento para solicitare la adjudicación por lo que se le adeuda por todos los conceptos, ya que al haberse declarado la nulidad de los intereses de demora y la limitación de las cotas al ser vivienda habitual hace que la deuda no ascienda al 60% de la tasación.
Mi pregunta es si pasado ese plazo se debe aprobar el remate a favor del ejecutante (recordemos mejor postor) al ser su postura superior al 50% de la tasación.

Gracias de antemano